最少缴3%的契税

    为了儿子结婚，消费者廖先生最近正高度关注学区房。不过，和一般欲购学区房的消费者不同的是，廖先生的父母已经有一套2006年买进、面积56平方米的学区房。现在让廖先生困惑的问题是：把父母名下的这套学区房转到自己名下来，是通过正常的房产转让手续来办划算呢，还是通过房产赠与的方式来办划算？

    天水市房地产产权交易管理中心的工作人员表示，如果廖先生名下现在只有一套住房，不受限购政策限制，他可以通过二手房转让的方式取得其父母名下这套学区房。

    按照现行政策，这套学区房将是廖先生的第二套房，不能享受“家庭唯一住房”的契税优惠政策。但廖先生的父母因为转让给廖先生的是“家庭唯一住房”，且购入时间已经超过5年、又是面积小于规定的普通住房，可以免缴营业税、个税。

    综合而言，廖先生父母将这套学区房以二手房转让的方式过户给廖先生，廖先生只需要缴纳房屋总价3%的契税。按这套学区房目前的市价95万元上下计算，即廖先生要缴纳2.85万元左右的契税。

    但如果廖先生的父母名下还有其他住房，或者这套学区房的购入时间距今还不足5年，则老人要缴纳的交易税费还是比较多的。“这里分两种情况。”工作人员介绍说，一是老人名下还有其他住房，但购入时间已经超过5年——这种情况下，老人可以免缴营业税，但需要缴纳一般为房屋总价1%的个人所得税；二是老人购入这套学区的时间距今还不足5年，则在办转让过户手续时，须缴纳为房屋总价5.6%的营业税和1%的个税。

    在第二种情况下，廖先生一家要付出的代价，算上契税、营业税、个税，总计要缴纳9万多元的交易税。

    不满5年赠与较划算

    “不管廖先生名下现在有几套房，都不妨碍他接受父母赠与给他的住房。”市房产交易中心工作人员说，相比二手房转让方式，通过房产赠与方式办过户需缴纳的契税是限定的——即为房屋总价的3%，而没有任何的契税优惠政策。像廖先生这种情况，办理赠与手续时，2.85万元左右的契税是必须缴的。同时，和常规的二手房转让不一样，通过房产赠与的方式办过户，必须办理公证。

    与廖先生的纠结不同，张先生选择的就是房产赠与。

    张先生有两套房产，一套是借用父母和儿子的名字购买的，另一套则是夫妻共有房产。借名购买的这套房产是2010年购入，当时80万元，如今120万元。“本来就是借用父母名字买的房，他们自住一套售后公房，今后这些房子总会留给我们的。”张先生考虑的是，把这套房留给儿子，当作是一笔教育资金投资。

    张先生算了笔账，如果以后到交易中心更名或者再交易，总逃不了税收，还不如趁现在“新国五条”细则未出台时，赶紧过户到自己名下来得安全。根据国家有关规定，房龄不满5年就交易的，要征收成交总价5.5%的营业税，1%或2%个人所得税、1%或3%契税等费用。而在房产赠与方式中，并没有房龄是否满5年的限制，过户只要向税务部门缴纳3%的契税。最多还有0.05%的印花税及公证费、产权登记费等。

    “国家税务总局明确，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。显然如果房子不打算再次出让，那么以赠与方式过户划算。否则，产权人以赠与方式过户省了钱，但日后再次过户就要多掏钱。”对于张先生的做法，天水市房地产产权交易管理中心的陈主任如是说。

    需综合考虑问题

    叶先生赶在“新国五条”细则未出台前置换房产，但由于没有踏准买卖节奏，买进房产先过户，不得不承担二套房3%的契税，而且由于卖掉的老工房产证上有女儿的名字，以后享受退税政策时女儿的份额还不能退，算一算，当初产证上写了女儿的名字，现在要白白损失一万多元。

    叶先生原来的住房位于六楼，夫妻俩退休后逐渐感到上下楼梯体力不支。“新国五条”出台后，决定置换同一小区三楼的一套两房，与上家谈妥价格70万元，自己的房子也很快找到下家，两套房子的买卖手续几乎同时进行，但买进的进度略快一些，在交易中心申税时，因为自己原来的房产尚未办理过户手续，税务窗口认定这套房产为二套房，契税要按照3%缴纳，达5.1万元。工作人员告诉叶先生，如果他在买进这套房产的一年内将持有的售后公房出售，按政策可以退还2%的契税，但是，如果产证上有子女的名字，而且子女名下另有产权住房，子女的份额就不能退税。叶女士房产的产证上不仅有女儿的名字，而女儿已经另外购置了婚房，如此，将少退一万多元。

    “考虑到今后可能实行遗产税，如今不少长辈在买房时都会加上子女名字，无论其成年与否，而在现行的房地产政策中，这样会影响子女今后的独立购房资格、贷款条件以及税收等。”陈主任说道。

    “其实，要判定房产转让或赠与哪种合算时，除了以上情况外，还需仔细考虑不少问题。”陈主任告诉记者，按照现行税收政策，受赠住房今后再度出售转让，须缴纳房屋差价20%的个税——需要注意的是，这个差价，是再转让时的价格减去最初时候购入价的差价，而非再转让时的价格减去受赠时市价的差价。

    陈主任表示，以廖先生为例，假如他取得父母这套学区房后，要把这套住房卖掉，假设届时该套住房市价已经达到150万元，而其父母当时买下这套住房时的价格是50万元，则那个时候周先生就要缴纳(150万元-50万元)×20%=20万元的个税。而如果现在廖先生是以转让方式取得父母这套房子的，届时再转让，个税一般可以按成交价的1%计缴即1.5万元就够了。