物业停止服务

    引发住户担忧

    “因该小区物业费无故拖欠已累计7万多元，导致我公司经营秩序无法正常运转。为此，我公司经会议研究决定，自本通告张贴之日起，对该小区停止物业服务，包括环境卫生的清扫、垃圾清运，车辆、车棚的看管等。”

    1月15日，在秦州区清华苑小区1号楼11个单元的电子门上，出现了这样一纸由天水市市场建设物业管理有限公司贴出的通告。起初，一些住户尚未完全认识到这对他们来说将意味着什么。直到1月30日，院子里的垃圾越堆越多，停车棚的门敞开着，也无人看管之时，住户们才着了急。

    一部分住户认为，之所以出现大多数住户不缴费的情况，就是因为物业公司自身存在着许多问题，比如在小区内乱搭建活动板房出租挣钱，却对住户家里水费太高的问题不予过问等。

    李先生的说法代表了一些住户的这一观点。他告诉记者：“小区住户拖欠物业服务费的情况确实存在，但物业公司说成是无故拖欠无疑冤枉了很多住户。如果说是个别住户不愿意缴纳这笔钱，问题可能出在住户身上，但现在的问题是大多数住户都不愿意缴纳物业服务费，物业公司就该找找自己是否存在问题了。”

    而一些住户则认为：并非小区的所有住户都在拖欠物业服务费。既然有住户欠费，物业公司就该通过法律途径去清欠费用。他们这样尥蹶子走人的做法，对其他缴了费的住户来说实在是有点不公平。

    垃圾成堆 车棚敞开

    小区卫生安全堪忧

    1月30日，接到秦州区清华苑小区一些住户反映的问题后，记者前往该小区进行了采访。

    记者看到，小区里的几个垃圾桶已经装满，有许多垃圾不得不倾倒于垃圾桶周围，绿化带中垃圾也是随处可见，整个院子里一片狼藉。停车棚的门敞开着，门上悬挂的一个黑板上写着“停车的车主请自觉把门关上”之类的话。

    而正如住户们所讲的那样，停车棚的上面搭建有活动板房。可以看到活动板房上写有“首师美术英才教育”、“波利英语”之类的字样，还可以看到上课的孩子从这些板房里进进出出。

    住户刘先生对记者说：“小区的停车棚上面搭建活动板房，势必要影响住宅楼的光线。而且将这些活动板房出租，使得小区里闲杂人员每天出出进进，对小区的管理和安全也带来了潜在的隐患。”

    更让小区里的住户反响强烈的是他们家里的水费都普遍高得离谱。1号楼2单元232号房靳女士家只有三口人，但是水费每月基本都在40元左右；10单元1032号房宋女士家只有两口人，但水费每月基本都在50元左右。

    住户们认为，虽然水费是由住户轮流收齐后缴纳到了市自来水公司，但作为物业公司有责任过问一下这些事情，比如督促住户校验家里的水表，和自来水公司联系校验单元总水表或者联系检查是否存在管道跑冒滴漏现象等。

（住户在小区安装的铁门）

    4份判决

    显露物业管理窘境

    为何天水市市场建设物业管理有限公司要停止对清华苑小区的物业服务？对住户们质疑的问题，该公司又做何解释呢？

    当记者带着这一疑问前往采访时，该公司办公室张主任首先交给记者4份判决书，和该公司于今年1月22日递交给秦州区物业管理办公室的《天水市市场建设物业管理有限公司关于我公司终止清华苑小区物业服务的报告》。

    记者看到这些判决书都是秦州法院于2012年2月28日和3月30日作出的，原告均为天水市市场建设物业管理有限公司，被告都是清华苑小区的住户。其中，3份是该公司向3名住户清欠物业服务费的判决，1份是该公司诉请3名住户拆除安装于1号楼进口的铁制栅栏门的判决。

    4份判决该公司均胜诉，其中，法院判令清华苑小区3户住户分别向该公司缴纳拖欠的1085.9元、1138.21元、843.14元物业服务费。

    判决生效后，3名住户所拖欠的这些物业服务费都已缴清，而安装于1号楼进口的铁制栅栏门仍然未拆除。

    一份报告的内容如下：我公司服务的清华苑小区因部分业主恶意拖欠物业服务费，累计7万多元，严重扰乱了我公司的正常经营秩序；加之一、二单元的部分业主故意闹事，私自焊接铁大门，把小区一分为二，违反《物业管理条例》的规定，就此事我公司向贵办反映过，在贵办调解无果的情况下，我司向秦州法院提起上诉，法院下达判决书让一、二单元的这些业主自行拆除铁大门，但至今未见拆除。综上两种原因，我司决定：一、继续依法清收所欠物业费；二、终止对清华苑小区的物业服务。自终止物业服务之日起，清华苑小区发生消防、火灾、盗窃、环境卫生等问题，应由业主自行承担，我司概不负责。

    张主任告诉记者：“该小区共有74户住户，可缴清物业服务费的只有10多户，其他的住户都不同程度地存在欠费现象，从咱们公司于2005年底提供物业服务至今，欠费金额已有7万多元。除了欠费较多之外，甚至于还出现了个别住户随意安装铁制栅栏门，侵犯全体业主共同利益和咱们物业公司管理权利、管理秩序的事情。清扫卫生、看管车棚等都要花钱雇人，不缴纳物业服务费咋提供服务？当一个物业公司运转的费用靠打官司清欠维持，还如何支撑呢？可以说，不是咱们公司想单方面停止服务，而是实在没有力量再服务下去了。”

    对于住户们质疑的在小区搭建活动板房的事情，张主任向记者说明了它的合法性。记者在其提供的临建审批手续上看到，市规划局和市公安局消防分局分别于2008年8月7日、8月8日在上面加盖了公章，而且市规划局加注的意见为：原则上按临建控制建设。

    而对于住户所反映的水费太高，物业公司不过问的问题，张主任告诉记者，住户没有向他们反映并委托他们解决这个问题，况且水费并非他们物业公司代收，而是由住户直接缴纳到市自来水公司，即使水费确实存在问题也应该由住户直接和市自来水公司交涉。

    张主任认为，住户们不缴纳物业服务费的理由很多，由于阿西娅餐厅租用了该小区1号楼二楼进行餐饮经营，油烟噪音影响了住户生活，使得部分住户拒缴物业服务费。早在2011年5月份，阿西娅餐厅便搬出了清华苑小区1号楼，对住户们所带来的油烟噪音扰民的情况不复存在。但到现在，还是有许多住户仍然不缴纳物业服务费。

（车棚敞开无人管理）

    成立业主委员会

    维护小区业主权益

    张主任表示，即使他们公司停止了对清华苑小区的物业服务，但他们仍要对住户在他们提供服务期间所欠的费用催缴，乃至通过法律渠道追缴。 住户欠费不缴，物业公司可以通过法律渠道追缴。但是，没有了物业服务，清华苑小区所面临的垃圾成堆、安全难以保障的问题如何解决呢？

    秦州区物业管理办公室关副主任告诉记者：他们已经接到了市场建设物业管理有限公司关于终止清华苑小区物业服务的报告。但是该公司递交报告的程序不合适，他们既然不想继续提供物业服务了，就须先向清华苑小区的开发商天水市市场建设开发公司报告，让该开发商继续向清华苑小区委派新的有资质的物业公司。直至做好交接工作了，才能正式退出。不能说退出就退出，否则由此给该小区住户造成的不便还得承担责任。

    关副主任认为，根据《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。他们要求该小区的开发商或者物业公司对所搭建活动板房的使用情况作出说明，其要求一点也不过分。

    关副主任说，要解决清华苑小区所面临的问题有两个办法。短期的办法是由开发商、现在的物业服务企业、全体业主共同协商，找出问题的症结，达成解决问题的共同点，解决物业公司和业主之间存在的矛盾，维护该小区安全、卫生的环境。而长远解决问题的办法则是，根据《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

    根据《物业管理条例》第二十三条规定，业主委员会及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；第二十四条规定，业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。业主委员会可据此充分履行职责，以确保小区物业服务顺利进行。