然而，与之形成鲜明对比的是，那些建成年代早的老旧小区，缺乏完善的物业管理，共用设施设备使用年久老化，却没有建立专项维修资金，以致于在日常生活中因共用设施维修费用谁埋单问题，引发的矛盾纠纷时有发生。如化粪池堵塞、顶层共用屋面漏水、共用上下水管道损坏后，一些住户不愿承担维修费用等等，这些问题困扰着众多的老旧小区住户，让他们难以安居。

    那么该如何解决老旧小区共用设施维护难的问题呢？11月6日至8日，记者采访了部分市民、律师及相关部门人士，对这个问题进行了探讨。

   共用设施维修后

    费用无人埋单

    ■秦州区东团庄住户刘先生：

    老楼最难的就是维修共用部分及共用设施、设备了。我家住在一楼，一次我们半边单元的下水管道堵了，维修人员在我家维修后，收了240元维修费。下水管道堵了应该是一到顶楼都分摊费用，我后来带着发票上楼一户一户收钱，却没想到心甘情愿交费的没几家。另外，我们许多邻居买了新房子就把旧房子租出去了，碰上维修凑钱，房主和租客都不愿意出钱，让其他住户都很头疼。

    ■麦积区渭水家园住户曹女士：

    我家住在6楼，今年夏天暴雨的时候，我家的房顶出现了严重渗水，我找楼下1至5楼的邻居们商量维修屋顶重做防水层的事，可几户邻居说他们家没漏水，和他们家没关系。楼顶属于楼体的共用部分，维修费用应该由1至6楼的住户共用承担，没想到现在成了我们顶层住户一家的事。如果没人愿意分摊这笔维修费用，我该怎么解决呢？

    ■麦积区商埠东路住户杨先生：

    我住的这一片的楼房都是上世纪八、九十年代建的，很多共用设施都存在超期服役的现象，楼房是以前单位分的，后来单位倒闭了，我们也买断了工龄，也就没人管了。平时哪里有小的损坏，几家凑点钱修修，但小修小补不能治本，整体更换，我们又承担不起，所以只能这样凑合着住了。

    共用部分维修费用

    应共同承担

    ■天秦律师事务所律师纪红：

    老小区房屋大部分没有收取维修基金，在房屋老化、共用设施老化等大小问题不断的情况下，一旦维修少则需要几十万元，多则上百万元。

    根据《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。而这里所称的共有部分，包括建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面及屋顶等。

    如果像上述住户曹女士、刘先生所说，从法律上来说，屋顶、上下水管道等是属于曹女士、刘先生和其他住户共有的，维修的费用就应该由大家共同平摊。一旦出现共用部分维修后，一些住户不愿分摊费用的情况，垫付了费用的住户可通过法律途径维护自己的权益。

    建议让老旧小区

    补交专项维修资金

    ■市民王鹏举：

    对于我市的老旧小区所存在的问题，我认为政府应该制定与之相关的政策，比如出资补贴，整体更换老旧小区的超期服役公共设备。或者，由相关部门出面，重新制定方案为老旧小区筹集、补交专项维修资金。不要因为老旧小区是历史遗留问题，就放任不管，那就会随着时代发展，问题只会更加严重。

    我个人认为，只要政府积极给予关注和治理，相信老百姓也能积极配合，只有这样，老旧小区面临的一系列问题才能根本解决。

    考虑采取“一带一”模式

    解决旧小区管理问题

    ■秦州区物业管理办公室主任裴浩强：

    按照我国的相关规定，楼房的管理应该是谁建谁管，所以开发商首先就是小区的后盾保障。但现实情况是，上世纪八九十年代房地产行业还未起步或者刚刚起步，当时的开发商只负责盖楼，业主入住了他们也就离开了。相关政策的缺失，管理的不够规范，都给后期的管理和维修带来很多遗留问题。

    根据2009年的统计数据表明，秦州区共有87个老旧小区，其中有31个属于各单位的职工家属楼，属于自管性质，剩余的小区，有物业管理的不到40%。

    老旧小区首先面临的就是管理问题，目前在秦州区来说，老旧小区管理职责基本已经明确，管理方式主要有三种情况。第一种是属于单位职工家属楼的，基本上由所在单位自行负责管理。第二种是有物业公司管理的老旧小区，由专门的物业公司负责管理。最后一种是没有物业管理的老旧小区，这部分老旧楼群也是存在问题最多的，目前多半都是由所在社区来管理。比如，社区会定期组织低保人员志愿打扫老旧小区的环境卫生，为开放式的小区修建治安室等，碰到共用设施损毁现象，如水管阻塞、墙体破裂的问题，也是由社区协调维修。

    作为物业管理部门，我们也常常积极组织一些无人管的老旧小区成立自己的业主委员会进行自管，也取得了一定的效果。此外，我个人认为，政府部门完全可以考虑将管理一个新建小区必须附加管理一个老旧小区的管理模式当做物业竞标的条件之一，这样的“一带一”模式也许会解决一批老旧小区的管理难问题。

    目前，老旧小区存在最大的问题就是共用部分的维修费用问题。在我市，比较新的小区，共用设施出现问题，目前的解决办法一般都是申请专项维修资金，但我市的专项维修资金是从2000年7月1日以后才开始征收的，因此这以前建设的小区，都没有征收这笔维修资金，如果小区共用部分出现损毁，多半只能由负责管理的单位、物业和社区或者业主委员会出面协调，由涉及到的业主分摊维修费用。