住在顶楼不仅冬天冷、夏天热，而且一些住宅楼的楼顶成了堆放杂物、架设太阳能、乱搭乱建的场所，这是一些顶楼住户遇到的烦恼。除此之外，最头疼的是，屋顶漏水，维修困难，面对这样的情形，他们又该如何？

    住在顶楼的烦恼

    □记者 柏拓

    住户没有缴纳维修资金，物业公司没办法对楼顶漏水进行维修。

    10年前，李女士花费10多万元购买了麦积区新秀花园4号楼602号住房，虽然是顶楼，十多年来倒也住得安心。去年秋天，李女士发现屋顶出现漏水，从此她的烦心事来了。

    屋顶出现漏水后，李女士将情况反映到管理小区的天水华信物业服务有限公司。但物业公司的答复是，由于这栋楼的住户没有缴纳维修资金，他们物业公司没办法对楼顶漏水进行维修。

    于是，李女士又去了麦积区物管办求助。可物管办给她解释了“不缴纳维修资金没办法维修楼顶”的道理后，只表示可以督促物业公司想法子维修。

    奔波了好些日子，问题依旧没解决，李女士只是在小区门口的公示栏里看到天水华信物业服务有限公司贴出的通知：4号楼一单元602号住户反映，这栋楼楼顶开始漏水，需要进行维修。如果还有需要维修的住户请到物业公司进行登记。

    “顶楼的其他住户家还没有出现漏水的情况，水也不会漏到顶楼以下住户的家中，谁家需要维修？楼顶不是归全体住户所有吗？出钱维修对一栋楼的每个住户家来说应该是每家都有份，作为物业公司为何不积极督促住户缴纳维修资金以尽快维修楼顶，而是出了这样一纸不痛不痒的通知，这不明摆着是应付了事吗？”

    看了这纸通知，李女士一脸的无奈。她对记者说：“我也想自己来维修楼顶，但是修楼顶的技术人员说如果一栋楼楼顶不整个维修，仅靠一家一户补一补修上那么一小块是不济事的。更让人难为的是，移动其他住户家架设在楼顶的太阳能也不容易，一旦造成损坏，还得赔偿。”

    因楼顶漏水而烦恼的岂止李女士一家。秦州区罗玉小区41号楼顶楼住户张先生家为楼顶漏水的事情烦恼几年了。

    这栋楼共有32户住户，但是购买房屋时缴纳维修资金的住户却是极少。幸运的是张先生家2002年购买房屋时向开发商——市城建综合开发公司缴纳了维修资金。

    2008年，这栋楼楼顶开始漏水。于是，张先生便拿着缴纳维修资金的票据找到了市城建综合开发公司寻求维修事宜。该公司相当重视，及时组织维修人员维修了张先生家所在的楼顶。但是好景不长，2011年，张先生家所在的楼顶又开始漏水，他不得不又去找市城建综合开发公司。最终，该公司组织施工人员在原来维修的基础上进行了简单的修补。但问题还是没有解决，今年屋顶又开始漏水。张先生不知道，自己寻求维修楼顶的路还有多长。

    此外，秦州区解放路华苑小区1号楼在维修楼顶时，因不让尚未缴纳维修资金的住户在楼顶架设太阳能，从而引发了该楼一些住户和负责该小区物业管理的天华物业公司之间的矛盾；秦州区盛源小区6号楼2单元顶楼住户拒绝让一些不缴纳维修楼顶费用的低层住户在楼顶架设太阳能，从而使得邻里居之间闹得不可开交……

    楼房尚在保修期内，问题由开发商处理；如果超过保修期，解决问题只能求助住户购房时所缴纳的维修资金了。

    楼顶出现漏水，有的是使用寿命使然，而大多是楼顶架设太阳能、堆放杂物乃至乱搭乱建等造成的。当然，再坚固的楼房总有一天其共用部位、共用设施设备都会或多或少出现问题，要么楼顶漏水，要么上下水管道、暖气管道漏水等。如果楼房尚在保修期内，这些问题都会由开发商来处理；可如果已超过保修期，这些问题只能求助住户购买房屋时所缴纳的维修资金了。

    那么，维修资金如何征缴，其用于哪些方面呢？市房管局物业专项维修资金管理中心董主任对此做了介绍。

    维修资金是用于建筑工程质量保修期满后的屋面、走廊通道等共用部位及上下水管道、暖气管道等共用设施设备的专项维修费用。由于物价部门在核房价时没有将这部分费用计入房价内。因此，这部分费用须购房户自己承担。自从《天水市城市住宅小区物业管理办法》于2002年2月1日施行以来，我市便开始按所购房款2-3%的标准向购房户征收房屋维修资金。

    2007年1月1日起，我市又出台实施了《天水市物业共用部位、共用设施设备专项维修资金管理实施细则》。细则规定，现行维修资金征收标准为：多层楼房按建筑面积每平方米30元交存，安装有电梯的小高层、高层楼房按建筑面积每平方米40元交存。2006年12月31日前购房的业主，可向售房单位交纳维修资金；2007年1月1日后购房的业主，须在房地产管理部门领取《天水市物业专项维修资金交费通知》，前往指定银行交存维修资金。

    专项维修资金属于业主所有，按照业主交款、专户储存、业主决策、专款专用、政府监督的原则进行管理。所交专项资金自存入专户起，将由管理部门为业主计息。存满一年，按金融机构3个月整存整取的利率计息，作为维修资金滚存。如果因拆迁或者其他原因造成房屋主体灭失的，房地产管理部门依据灭失凭据，将专项维修资金账面余额退还业主。

    正是这一纸纸管理办法和管理细则，保障了2002年2月1日以后所购房屋包括楼顶、管道等公共部分在内的维修。切实保障了住房售后的维修管理，维护了住房产权人和使用人的共同利益。

    事实上，我市维修资金欠账多、房屋维修难的情况普遍存在。

    现在的问题在于，新办法施行以前购房者缴纳维修资金的不是很多，从而使楼顶漏水的维修陷入了困境，由此引发的矛盾也不断增多。更为麻烦的是，2002年2月1日以前开发入住的房子基本都是没有物业管理的老旧小区。这些小区的房屋一旦楼顶漏水，几乎无一例外地成了顶楼住户的烦心事。

    事实上，我市维修资金欠账多、房屋维修难的情况普遍存在。

    2009年4月21日至27日，市政协及相关部门负责同志，前往秦州、麦积、秦安三县(区)的27个居民住宅小区，对我市城镇住宅小区物业管理情况进行了调查。调查表明：全市现有城镇住宅房屋总面积2250万平方米，形成小区的住宅面积630万平方米，物业管理托管总面积430万平方米，覆盖面仅达68%；我市老旧住宅小区的住户住房时尚未收取专项维修资金，现在需维修改建，住户不愿缴费或承担不起费用，造成房屋和小区设施年久失修、卫生环境差。于是，在这些没有物业管理的老旧小区，就出现了这么一种现象：低层住户在楼顶架设太阳能时强调他们对楼顶享有的所有权，而在遇到需要维修楼顶时却大多避而不谈所有权，使得顶楼住户的烦恼不断。

    难道就没有办法解决老旧小区顶楼住户遇到的楼顶漏水维修难题了吗？

    甘肃天秦律师事务所的王朝晖律师认为，楼顶作为共用部位属全体业主共有，这在《物权法》等法规中有明确的规定。对于不交纳维修资金者的解决途径，《天水市物业共用部位、共用设施设备专项维修资金管理实施细则》相关条款规定亦很明确，遇到业主不交纳应交或续筹物业专项维修资金的，业主委员会、三分之二投票权业主的代表或其委托的物业管理企业可按法律规定或业主公约的约定，采取相应的催交措施。经催交仍不交纳应交或续筹物业专项维修资金者，业主委员会、业主代表、受委托的物业管理企业可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉，并可申请人民法院强制执行。

    “现在，我市业主拒交、欠交、迟交维修资金的问题难以解决，以至于后期的专项维修资金没有保障。由此导致楼房屋面及公用设施得不到及时大修、改造的情况比比皆是，楼房的正常使用功能得不到保障，甚至会出现重大安全事故。由此出台有约束力的法律规范，明确政府在法律不能有效行使的地方，采取一些行政措施十分必要。”

    市房管局物业专项维修资金管理中心董主任，对解决维修资金的征缴及续筹难等问题，在其撰写的《浅谈物业专项维修资金的系列问题》一文中提出了自己的见解。

    市政协于2009年对我市城镇住宅小区物业管理情况进行调查后提出：对于配套设施相对独立、较为完善、又有一定规模的老旧小区，及时组织召开业主大会并选举业主委员会，选聘物业服务企业，开展物业管理工作；对不具备物业管理条件又无业主委员会的小区，可按照社区居民自治的原则，由社区居委会代表社区业主，与房屋和设施设备维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理服务合同；也可由社区居委会组织社区下岗失业人员组成维修、保洁等队伍，进行自我管理、自我服务，为广大业主创造一个安全、文明、和谐的居住环境。

    希望相关部门能够积极探索并采取加强老旧小区管理的可行办法，重视解决顶楼住户遇到的楼顶漏水维修难及卫生保洁等问题，确保顶楼住户安居乐业，构建和谐住宅小区。